中国经济进入高质量发展时期，对于目前经济总量来而言，两位数以上的GDP增速应该已成为历史；与经济发展息息相关的房地产行业也因此迎来调整期。
2021年之前，大家买房，不管是自住还是炒房，对于房价都抱有一致的、明确的上涨预期，那个时候的房产更多的被当做一种“金融产品”，“买到就是赚到”大概是购房者普遍的心理。
由于这种对价格会持续上涨的非理性预期存在，大家就忽略了“房产”只是一种“商品”，不是“投资”——和你在菜市场买的黄瓜本质上是一样的，只不过房产是贵一些的黄瓜而已。
“商品”和“投资”的区别：“投资”是对价格有上涨的预期，只有价格上涨时，你获得赚钱的快乐；商品则是在使用中获得价值，购买商品的初衷是它提供的价值高于你付出的价值——就是基于最简单的成本收益做出购买决策——比如，你黄瓜过敏，即使黄瓜1毛钱10斤，你也绝对不会买。
以上对房产性质的界定，只有处于当下这种房价跌跌不休的时期，才成立。只有在靠无脑买房不能无脑赚钱的时候，大家才会去思考买房的成本收益到底是什么。
那么当购房者不再期待房价上涨带来的收益时，买房的成本收益是什么呢？
买房的成本，是购房者的首付款和房贷（不考虑各种税费）。在入住后，首付款部分已经变为沉默沉默（沉默成本是指已经发生且无法收回的支出，无论未来的决策如何，这些成本都不应再作为决策考虑因素）。实际上，定期偿还的房贷是购房后要实际支出的成本。
对于买房的收益，就是租金收入。如果是买房自住呢，也是一样的，可以当成买了房子出租给自己。租金收入就是房产带来的正现金流。
那么房产的成本、收益就很好比较了。当租金收入大于或者等于利息支出时，房产就是一个不会亏钱的资产；反之，买房子就是在持续不断地失血。举例来说就是租房的话每月租金3000，但同样的房子每月房贷要还5000。
偏个题，当我把这个逻辑讲给我妈听时，我妈说，“你还了30年房贷，你有个房子，你交30年房租你有什么？”，我妈的说法里隐含的“中国人必须要有个自己的房子”这种观点的是不是合理我不讨论。就单纯讨论买房决策的合理性，如果一个资产需要你持续不断地贴钱供养，甚至贴的钱远可能远超承受能力的时候，为什么要买呢？是做慈善吗？（当然，作为一个传统的山东男人，我觉得中国人的确必须要有个自己房子，哈哈哈）
说回买房的成本收益，我们来看一个相对成熟的香港房地产市场的例子。
下图是上半部分是香港房价和租金的对比，下半部分是租金回报率（年租金与房产总价的比率）和房贷利息的对比。可以看到，在我画蓝色竖线的位置之前租金回报率都是高于房贷利率的，相应地，房价也在温和上涨；画蓝色竖线的位置之后，房贷利率开始超过租金回报率，房价也开始下跌。
在一个相对稳定的房产市场中，房产的重要的定价参考依据是能否产生正现金流。
我们大陆这边现在的情况是怎样的呢？
瑞银最新的研报里做了一个测算。目前平均房贷利率是3.1%，租金回报率是1.8%。如果买一套100万的房子，首付40%，贷款30年的话，每月需还利息是2563元，每月租金收入是1508元。
如果租金回报率和房贷利率相互收敛使得房产不再产生负现金流，瑞银也做了测算，测算结果过于吓人，自己看图，我就不写了。
以上就是本篇闲扯的全部内容了，祝大家周末愉快！